買車

　　北京等地試推以房養老險

　　房價上漲是否吃虧

　　土地使用70年“大限”後怎麼辦 以房養老也有贖回機會
　　近日，保監會下發了《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》，決定開展老年人住房反向抵押養老保險試點，其中北京、上海、廣州和武漢將成為首批試點城市。
　　哪些人群適合投保以房養老險？房產在抵押期間出現房價漲跌怎麼辦？《法制晚報》記者就此問題採訪了相
　　關專業律師。
　　名詞解釋

　　反向抵押養老保險
　　指老人將自己的產權房抵押出去，定期取得一定數額養老金，或者接受老年公寓服務。在老人去世後，銀行或保險公司收回住房使用權。
　　"以房養老"保險產品的投保人群為60歲以上擁有房屋完全產權的老年人。
　　保險公司資格：開業滿5年、註冊資本不少於20億元、能對反向抵押養老保險進行合理定價等。
　　單個反向抵押養老保險合同的初次抵押貸款不得超500萬元。
　　律師解讀

　　怎麼簽保險合同？
　　北京市國浩律師事務所律師馮修華介紹，以房養老保險在實質上是一款保險產品，是提前支用房屋的銷售款用於日常生活所需。
　　保險公司為了維護自身利益，所開發的以房養老保險將對老年人的年齡、身體狀況、預計壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況及老年人去世時房產的價值進行綜合評估、精算。
　　評估後，按房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，以人的平均壽命計算，將其房屋的價值分攤到預期壽命年限中，來確定按月或年支付的保險金數額。
　　北京市京劍律師事務所主任、十佳房地產律師金翔提醒，投保前要準備好抵押房屋的房產證，選擇有資質信譽好的銀行或保險公司簽訂合同，辦理房屋抵押登記手續，開具專用賬戶接受貸款資金。
　　在合同簽訂時註意雙方的權利義務及違約責任，尤其是貸款的年限、還款方式、還款數額等。
　　他建議老人在做出選擇時，由律師幫助協調好家庭成員之間的關係，起草好必要的文件。另外，最好在律師的參與下與銀行、保險公司簽約。
　　投保流程
　　第一步：按保險公司要求填寫投保書及附件
　　第二步：保險公司對投保老年人的年齡、身體狀況等進行評估，必要時要求其體檢
　　第三步：保險公司對房屋的產權、狀況等評估，也可委托專業機構評估
　　第四步：對適宜投保的予以承保，出具保險單
　　第五步：老年人與保險公司簽訂抵押合同或協議，將房屋抵押給保險公司
　　第六步：辦理相關抵押登記手續
　　焦點問題

　　房價上漲是否吃虧？
　　馮修華律師表示，保險公司在開發相關保險產品時，經過評估和精算，已考慮到房價的上漲或下跌等因素，一般不會影響老年人得到應得的保險金數額，也不會影響以房養老保險的效力。
　　以房養老保險產品一般分參與型產品和非參與型，參與型是投保人可與保險公司共同參與分享房屋增值收益，非參與型產品則不能分享。
　　對於參與型以房養老保險產品，老年人在投保時應特別註意，房屋的上漲或下跌是否會影響領取的保險金數額發生變化，對於這樣的保險條款要格外關註。
　　應考慮保險金數額因該抵押房屋的房價波動範圍是否在可接受範圍內，上漲的房屋價值是否會返還一部分給投保人？下跌保險金數額會不會減少？減少的數額會不會影響到今後生活和養老需要？
　　也可在條件成熟時，在保險合同中約定贖回條款，即投保人向保險公司退還已經領取的全部給付保險金本息，併進行一定的贖回補償後，贖回房屋。
　　還可約定子女的優先購買權，即保險公司在處置房屋時，老年人的子女有優先購買權。
　　70年土地權到期怎麼辦？
　　目前土地產權是70年，投保以房養老險中，土地使用權使用期限到期的三種處理方式：
　　1.保險公司在開發以房養老保險產品時，已將房屋所占用的土地使用權年限作為其精算因素之一。對於土地使用權期限到期後的政策風險、經濟風險都綜合考慮在內，確定保險金數額時已涵蓋了該風險，相關以房養老保險產品的效力應不受到影響。
　　2.在相關以房養老保險產品中，對於土地使用期限到期後，如需補交土地使用權相應的土地使用費，在相關保險合同中明確約定承擔方式，由投保的老年人還是保險公司來承擔或共擔，由哪一方繳納，以及是否從保險金數額中扣除相應的部分。
　　3.保險公司尋求政府支持，由政府提供土地使用費進行減免、補貼等政策。
　　三種養老方式哪個好？
　　概念
　　適用人群
　　以房養老
　　生前以房做抵押，獲得養老金，有住房和經濟來源，獲得雙重保障
　　無子女或子女不在身邊的空巢老人；本人無養老金或養老金微薄
　　賣房養老
　　一是賣掉產權房，靠租房生活；二是賣高價房買便宜房，靠差價維持生活
　　晚年怕孤獨，願意住進老年公寓的老人
　　租房養老
　　老人仍有房屋產權，但房屋由街道出租、維護，並把租金打入專屬銀行卡，銀行在提供相關增值服務同時，負責租金和養老費用的代收代付服務
　　擁有兩套以上房屋的老年人
　　文/記者梅雙
（編輯：SN094）