陸客商機真的~也夠發~ECFA(Economic Cooperation Framework Agreement,兩岸經濟合作架構協議) 陸客商機各方角逐 B咖店辦變A咖 受兩岸直航效應影響,大三通一日生活圈已成形,政府承諾陸客自由行最快6月底上路,隨兩岸商業交流趨於頻繁,除台灣的觀光、百貨業可直接受惠外, B級地段的商業辦公樓與店面等商用不動產,也成為中大型投資客與財團的熱門投資產品。 根據統計,今年前5月,台灣商辦交易總額就高達近200億元新台幣,B辦市場甚至出現每坪破百萬的新天價。繼2008年台灣開放大陸民眾團進團出來台觀光後,行政院大陸委員會於 6 房地產月2日召開的陸客自由行背景說明會中透露,陸客自由行可望在今年6月底前正式成行,陸客來台初期開放每天500人為上限,並以中國北京、上海、廈門3大城市先行試點,自由行入台證有效期限為3個月,入境停留期間最長可達15天。 由於6月底即將開放的陸客自由行已進入倒數計時階段,台灣即便仍壟罩在奢侈稅的陰影下,商用不動產卻逆勢翻紅。永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴指出,陸客自由行的特色是行程、時間、團費不受限制,客層相對多元化,若以7天6夜的行程規劃為基準,保守估 裝潢計開放後至今年底,自由行將為台灣觀光、零售業帶來至少35億商機。 此外,由於台灣目前市場上仍有充沛的資金、低利環境與開放市場,皆有利於吸引跨國企業來台投資,因而帶動近來商辦成交價、量屢創新高,不但空置率持續降低,預期ECFA(Economic Cooperation Framework Agreement,兩岸經濟合作架構協議)與陸客自由行效益下,只要位處市區一級地段的商用不動產,往往都能成為焦點,吸引買家用較高行情搶購。價低效益大B辦最搶手美商ERA不動產總經理特助李恆宇指出,由於陸資企業開始進駐 土地買賣北市商辦,帶來「築巢效應」,下半年外國人來台購買不動產還有很大的成長空間。 中華徵信不動產估價聯合事務所的報告也指出,今年1至5月,接連出現商辦、廠辦、土地及店面單價創區域新高的紀錄,公開市場資訊的交易總金額已達204億6000萬元之多,其中以B辦占比最高,總交易金額達155億元。今年雖然政府祭出奢侈稅,把商辦也列入課徵對象,但壽險、傳產業者出手搶樓毫不手軟,截至5月,傳產業者已買下大樓共9棟、總金額94億7000萬元,壽險業者也買了多棟大樓,總金額達127億元。其中,國泰人壽以32億4000萬 房屋出租買下「臺北金融中心」4個樓層為最大宗交易,使國壽成為「臺北金融中心」的最大房東,萬海航運也以3億6300萬元,購入「中國人壽敦北大樓」的部分樓層,另如大榮貨運以4億5400萬元購入新生南路的「世界貿易大樓」部分樓層,以及橋椿金屬以4億9900萬元購入台中7期的「豐邑市政都心廣場」部分樓層。租金方面,依據信義集團全球資產管理公司的統計,第一季北市辦公樓每坪平均月租金1918元,租金仍然持平,其中,「A+」級的大樓租金可達2758元、A級大樓1756元、B級大樓1392元,整體而言,租金水準仍持續處於盤整階段,但以「臺北101」 酒店工作大樓等陸資企業指名度較高的商辦為例,已將高樓層的月租金開價調高至每坪4800元。舊屋拉皮改建平價飯店不僅頂級辦公大樓買氣與交易熱絡,近期屋齡老舊的B級商辦人氣也強強滾,全球資產管理公司專案經理王維宏分析,B辦通常地段並不差,具有進可攻退可守的優勢,是現階段投資商用不動產的最佳產品,若是售後回租,還可享租金收益,目前投報率約3%左右。此外,不少買方也看好陸客自由行商機,以及日後轉手的增值效益,吹起一股將使用率不高、屋齡老舊的商辦,改裝成平價飯店的風潮,刺激B辦價格持續攀升。例如國壽2009年買下臺北市前上海商銀總部 結婚,目前已由柯達大飯店承租,預計明年底開幕;中華電信位於臺北市信義路四段的頂級辦公大樓,由圓方科技承租,也將改裝為精品旅館。不光是在臺北,這股風潮也延燒到中南部,高雄便陸續有不少舊大樓、商辦被收購後改裝成旅館,搶灘高雄旅遊住宿市場,高雄市鹽埕區閒置10多年的舊大樓,就被麗寶機構斥資20億元整棟買下改建為福容飯店,住房率相當高。高力國際總經理劉學龍說,全新的飯店至少10年才可以回本,舊商辦重新拉皮,因為成本較低,最快5年內資金就可回籠。 台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示,5月份B辦成交價接連破表,B辦在市場上的搶手程度愈來愈高,例如 賣屋 5月16日法拍的忠孝東路四段「三陽忠孝大樓」,1至3樓由富邦人壽以20億1100萬元得標、溢價率130%、每坪均價340萬元,4至5樓、8至14樓則由吉富中華以21億3400萬元得標、溢價率56%,換算每坪單價約107萬元,跳空拍出該地區中古商辦及店面新高價。由於該大樓的地點位於臺北市東區的心臟地帶,同時門口為捷運板南線忠孝敦化站出口、明曜百貨旁,吸納全台最密集的逛街人潮,加上6月底陸客自由行開放,東區店面價格更是水漲船高。台陸外資搶商辦創高價住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,該筆標案刷新法拍市場4項紀錄,分別是法拍總價最高、土地單價最高、公開出售店面單價最高與 買屋網B辦價格最高等。而受到「三陽忠孝大樓」標出41億天價的影響,北市商用不動產市場熱度可謂達到了頂點,加上台灣的低利率環境,讓具有收益價值、獨棟大樓、產權單一的商用不動產,成了壽險、傳產業者與外資的最愛, 5月18日,新光REAT標售松江、承德、板橋3棟大樓,最後便由新光合成纖維等3家公司得標,得標金額為35億2400萬元,溢價約65.7%。金車企業也以每坪100萬,標下建國南路一段的「兆豐銀大樓」,改寫當地中古B辦的新高行情,近期這3個指標性商辦的高價標脫,顯見地段好的商辦,已漸漸脫離奢侈稅的風暴。 此外,台灣金服 5月24日首次公開拍賣臺北市民生東路二段的「揚昇商業大樓」,共吸引24 個人信貸封標單,底價7838萬,最後由達麗建設以總價1億2300萬元拍得,溢價率58.09%,另刷新了今年單一物件最多人競標的紀錄。寬頻房訊投資研究室分析,與4月份比較,5月份臺北市法拍案件平均得標拍次已延後到2.24拍,平均得標單價更漲到每坪116萬8000元,成交率回升至24.79%,主要是市場看好大臺北不動產長期投資潛力,加上壽險業相繼公告針對不動產資金配置將加碼佈局,不少外資、陸資也正積極評估,瞄準熱門精華地段物件隨時搶進,可以說,台灣的商用不動產已走向國際盤市場,預期下半年市場將更加熱絡。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! seo  .
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